تضخم ظاهرة الوحدات الشاغرة بالمدن الجديدة بمصر - تحليل الابعاد الکمية والنوعية وسيناريوهات مستقبلية للتدخل- Inflation of the phenomenon of vacant units in new cities in Egypt - Analysis of quantitative and qualitative dimensions and future scenarios to intervention

تعتبر ﻗﺿﻳﺔ اﻟوﺣدات اﻟﺳﻛﻧﻳﺔ اﻟﺷﺎﻏرة أو الفجوة ﻣﺎﺑﻳن اﻟطﻠب ﻋﻠﻰ اﻟوﺣدات اﻟﺳﻛﻧﻳﺔ واﻟﻣﻌروض ﻣﻧﻬﺎ ﺄﺣد اﻟﻘﺿﺎﻳﺎ اﻟرﺋﻳﺳﻳﺔ ﺑﻘطﺎع اﻹﺳﻛﺎن ﻓﻲ ﻣﺻر. وعلى الرغم أنه من المتعارف عليه -في دول العالم المتقدم-أن إرتفاع نسبة الشغور تؤدي إلى خفض الأسعار وبخاصة في نطاق 500 قدم مالا يقل عن (0.7%-10%) [1]. إلا أن ذلک مخالف لما يحدث في الحالة المصرية کما سيوضح البحث. لذلک تعکس قضية الوحدات الشاغرة أبعاد اقتصادية بالإضافة الى العمرانية. وعلى الرغم من المجهودات التى بذلتها الدوله لتحقيق ذلک تؤکد التقارير أن نحو 30% من الرصيد الإسکانى غير مستخدم، فى بلد يعاني أزمة إسکان. لذا تتطلب ظاهرة الوحدات الشاغرة ﻣﺰﻳﺪ ﻣﻦ الاﺳﺘﻜﺸﺎف بإعتبارها أحد المتغيرات الحاکمة في مؤشرات اﻹﺳﻜﺎن ﻓﻲ اﻟﻤﺪن اﻟﻤﺼﺮﻳﺔ. لذا يهدف البحث الى قراءة الإحتمالات الممکنة (زيادة نسبة الشغور او نقصانها) من خلال طرح سيناريوهات مستقبلية ومعرفة العوامل الحاکمة بها لطرح مداخل اولية للتعامل معها. ولتحقيق ذلک تعرض البحث الى مناقشة أربعة محاور رئيسية، الأول اهتم بالتعرف على نشأة التجمعات العمرانية الجديدة والهدف من إنشاها بالإضافة الى اهم التحديات التي تواجهها من خلال المنهج الاستقرائي. والثاني اهتم برصد أهم المفاهيم المختلفة للوحدات الشاغرة وأنواعها ومعدلات الشغور المقبولة بالإضافة الى أسباب الشغور بشکل عام من خلال المنهج الوصفي التحليلي. أما المحور الثالث فيهتم برصد وتحليل التوزيع الکمي والمکاني للوحدات الشاغرة بالتجمعات العمرانية الجديدة على مستوى الجمهورية من خلال البيانات الاحصائية بالإضافة الى اجراء عينة على بعض المدن واستنباط اسباب الشغور في المدن الجديدة من خلال المنهج المقارن والتحليلي لينتهي البحث فى المحور الرابع باعداد سيناريوهات مستقبلية لاحتمالات تطور نسب الوحدات الشاغرة وفقا لاتجاهات الوضع الراهن او تغيير مساره من خلال المنهج الاستنتاجي. وإقتراح السياسات الواجب إتباعها.
The phenomenon of vacant housing units or the gap between the demand on housing units and offered is considered, One of the main issues in the housing sector in Egypt. Although, it is common practice in the developed world that higher vacancy rates lead to lower prices, especially in the range of at least 500 feet (0.7-10%). However, this is contrary to what happens in the case of Egypt, as will clarify the research. Therefore, the issue of vacant units reflects economic dimensions, in addition to urban dimensions. Despite the efforts made by the state to achieve this, reports confirm that about 30% of the housing balance is not used in a country suffering housing crisis. Therefore, the phenomenon of vacant units requires further exploration, as one of the ruling variables in housing indicators in Egyptian cities.
In order to achieve this, the research discussed four main axes. The first was to identify the origin of the new urban communities and the purpose of their establishment, in addition to the most important challenges they face through the inductive approach. The second concerned the monitoring of the most important concepts of vacant units, their types and acceptable vacancy rates, in addition to the causes of vacancy in general through the analytical descriptive approach. The third axis is to monitor and analyze the quantitative and spatial distribution of the vacant units in the new urban communities at the level of the Republic through statistical data in addition to conducting a sample on some cities and devising reasons for vacancy in the new cities through the comparative and analytical approach to end the research in the fourth axis by preparing future scenarios for the development of Vacant units according to current status trends or trying to avoid negatives through the deductive approach. To propose policies to be followed.